Hayalet AVM sayısında patlama; Bankaya geçen de var, icradan satılan da

Mihriban

New member
Yalnızca İstanbul’da 10’dan fazla alışveriş merkezinde doluluk oranı yüzde 50’nin altına geriledi ve kelam konusu yapılar adeta hayalet AVM’lere dönüştü. 452 AVM’nin doluluk oranı salgında yüzde 92-93’lerden 85’e kadar geriledi.

Bir devrin en trend yatırımlarından olan ve her yıl onlarca açılışa sahne olan AVM bölümünde son senelerda tam karşıtı bir dönüşüm yaşanıyor. Yüksek rekabet ortamı, makûs idare, yanlış marka karmasına salgının negatif tesiri de eklenince birfazlaca AVM, tabir yerindeyse hastanelik oldu.

Dünya’dan Yener Karadeniz’in haberine nazaran vaktin ruhunu kaçıran ve gerekli dönüşümü geçiremeyen onlarca alışveriş merkezinde doluluk oranı yüzde 50’nin altına geriledi.


Yalnızca İstanbul’da sayısı 20’yi bulduğu belirtilen yapılar, adeta birer hayalet AVM’ye dönüştü. Bunlar içinde borçları ötürüsıyla bankalara devredilenler olduğu üzere, ihale yolu ile satışa çıkarılanlar da var.

HAYALET AVM’LER

Hayalet AVM’lere dönüşen yapılar içinde ise Metrocity’den Novada’ya, Beylicium’dan Prestige Moll’a, Airport Outlet Center’dan Galeria’ya, Bayrampaşa Axis’ten Sapphir’e kadar onlarca AVM bulunuyor.


Bunun yanında İstinyePark’tan Zorlu’ya, Akmerkez’den Cevahir’e kadar biroldukca AMV için de aylarca sıra bekleniyor..

Bir turist 5 yerli kadar alıyor

Pekala her gün 6,5-7 milyon ziyaretçi ağırlayan AVM’leri bu duruma getiren niçinler neler? Bunların başında geçmiş devirde fazlaca süratli ve denetimsiz biçimde artan yatırımlar geliyor. 1988’de Ataköy’de bulunan Galleria ile başlayan çağdaş AVM furyası 2000’lerin başından itibaren hızlandı. 2006-2015 içinde 278 AVM açıldı.


Üstelik Levent ve Bakırköy üzere bölgelerde AVM sayısı AB ortalamasını 5’e katladı. KDM Alışveriş Merkezleri Kiralama ve İdare Danışmanlık Kurucusu Murat İzci, bin şahsa düşen AVM sayısının AB’de 206 metrekare iken bu sayının Türkiye’de 162,5 düzeyinde olduğunu belirterek, “Biz AB’nin 4’te 1’i kadar kazanıp 4’te 3’ü kadar AVM’ye konut sahipliği yapıyoruz. Bugüne kadar bu açığı turistler kapattı. Lakin salgında o da düştü” dedi.

İzci’nin verdiği bilgilere göre salgın öncesinde bir turist 10 yerli kadar alıveriş yaparken şu an bu sayı 5’e geriledi.

Bölüm temsilcilerinden aldığımız bilgiye göre Türkiye’de AVM markası olarak isimlendirilen marka sayısı 500 adet ve bir AVM’nin ziyan etmemesi için en az 120 markayı bünyesine alması gerekiyor. Lakin burada da hakikat marka karması ön plana çıkıyor. Bu noktada salgın öncesinde başlayan yabancı markaların çıkışı ve yerli markaların ise mağazalaşmada iştahsızlığı AVM’leri zorladı. Bu da doluluk oranlarını negatif etkiledi. Alışverişi Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği Lideri Hüseyin Altaş, AVM’lerde markalar açısından hayli fazla sirkülasyon yaşandığını aktardı. Altaş, “Salgın öncesinde yüzde 100’e yakın olan doluluk oranları yüzde 7-8 geriledi” dedi.

Doluluk oranı yüzde 85’e geriledi


Murat İzci’ye bakılırsa ise doluluk oranları yüzde 85’lere düşmüş vaziyette. İzci, “Ekonomik külfetlerden dolayı markaların şubeleşme, tüketicilerin alım, yatırımcıların da yatırım iştahı kesildi. Yatırımcı perakendecileri içerde tutmak için fazlaca önemli ödünler vermek durumunda. Karlılıklar her iki tarafta da düştü. Önemli cirolar var, kapı girişleri uygun lakin günü sonunda kimse para kazanmıyor, herkes mutsuz” diye konuştu.İzci, hakikat vakitte yanlışsız yansılar verebilen AVM’lerin bir biçimde kiracılarını elinde tuttuğunu bunu yapamayanların ise doluluk oranlarında düşüşler yaşandığını belirtti.

En erken geri dönüş müddeti 25 yıl

Gelişmeler AVM’lerin geri dönüş müddetlerini uzattığı üzere yeni yatırımların da askıya alınmasına yol açtı. Birinci AVM’ler içinde yer alan Akmerkez ve Bakırköy’de bulunan Carousel’in kendin 5 yılda amorti ettiğini ve daima bu örnek üzerinden gidildiğini belirten İzci, “Çok özel bir lokasyon olmadığı takdirde şu anki AVM sayısı Türkiye için kâfi. AVM’lerin geri dönüş müddetleri de her hangi bir yatırımdan epey daha öteye geçti. Şu an en erkeni 25 sene. Bankaya 100 TL yatırsanız sene sonunda 17-18 TL alıyorsunuz fakat AVM yaparsanız 1. yılın sonunda 2,5 TL alıyorsunuz. Yatırımcı açısından fazlaca efektif değil” diye konuştu. Hali hazırda Türkiye’de bulunan AVM’lerin toplam yatırım bedeli 60 milyar dolar civarında. Bu yatırımın 17 milyar doları ise yabancı yatırımlardan oluşuyor.

Bankaya geçen de var, icradan satılan da


Son senelerda biroldukca AVM, bankalara geçti. Profilo AVM İş Bankası portföyünde iken Ankara’da bulunan Next Level AVM ise Ziraat Bankası’nda. Ziraat’te ayrıyeten Ora AVM’de bulunuyor. Banka geçtiğimiz günlerde Kayaşehir Palladium AVM’yi de İsra Group İnşaat’a sattı.

Öte yandan Geçtiğimiz senelerda VakıfBank tarafınca haczedilen ve Samsun’da bulunan Makro AVM, 87 milyon TL kıymetle ihale yolu ile satışa çıkarıldı. 37 bin metrekare alan üzerinde konseyi alışveriş merkezi için dün birincisi yapılan ihale ile satışın ikincisi önümüzdeki ay yapılacak. bir daha Adana’da bulunan ve salgın devrinde kapanan 65 bin metrekarelik kiralanabilir alana sahip Adana Park AVM’nin ise hastaneye dönüştürülebileceği konuşuluyor.

Dekorasyon masrafı da yatırımcıda

Birkaç yıl öncesine kadar birtakım markalar için AVM tarafınca karşılanan dekorasyon masrafl arı da yaygınlaşmış. İzci, “Yatırımcı aleyhine devam eden önemli bir dekorasyon bütçesi oluştu.


Perakendeci iştahım yok yeni bir yatırım yapmak istemiyorum diyor. AVM de taviz veriyor ve dekorasyon bütçesi ayırıyor. Bugün tüm markalara yapılıyor bu” dedi. İzci, “Eskiden elimizi sallardık müşteriye ‘biz buradayız’ demek için. Artık zıplıyoruz. Zira muazzam bir rekabet var.

Yalnızca İstanbul’da 116 AVM var. Bin şahsa düşen alan 330 metrekare düzeyinde. Bakırköy’de bu sayı bin 740 metrekare. Ayrıyeten AVM Türkiye’nin genel ekonomik durumu ile de epeyce ilintili. Beşerler önemli zahmet ortasında, enflasyon her geçen gün artıyor. İş yalnızca kirada taviz vermeye kalmıyor” tabirlerini kullandı.

Yatırım tavsiyesi içermez.
 
Üst