Konut yatırımlarında ‘geri dönüş’ 30 yıla çıktı!

Mihriban

Global Mod
Global Mod
Denge Değerleme’nin Dünya için yaptığı araştırma bir konut yatırımının kiraya verilmesi halinde kaç yılda kendini amorti ettiğini ortaya çıkardı. Gayrimenkul, barınma gereksiniminin da ötesinde, ülkemizde her devirde inançlı liman olarak kabul edilen bir yatırım aracı olarak görülüyor.

Bu niçinle her gelir seviyesinden yatırımcının gerek ikamet emelli gerekse yatırım maksatlı olarak gayrimenkule yöneldiği biliniyor. Son 1 yılda ise bilhassa konut fiyatlarının rekor seviyede arttığı görülüyor. Talepte ve inşaat maliyetlerinde görülen süratli yükseliş, konut fiyatlarında ve kiralardaki artışın temel niçinleri olarak dikkat çekiyor.

Ülke geneline yayıldı


Büyükşehirlerden başlayan bu fiyat artışlarının sadece büyük kentlerle sonlu kalmadığı, ülke genelinde fiyatların makul düzeyde olduğu kentlerde dahi, 3+1 sıfır konutların 1 milyon TL bandına yaklaştığı görülüyor.

Gayrimenkul yatırımının uzun vadeli bakıldığında istikrarlı bir yatırım olmakla birlikte riskleri olduğunu da söylemek lazım. Kira artışlarındaki tavan oran, TÜİK tarafınca, geçmiş 12 ayın Tüketici Fiyat Endeksinin ortalaması alınarak belirlenirken, yapılan yasal düzenleme ile birlikte, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar, enflasyon oranından bağımsız bir halde en çok %25 oranında artırım yapabilme istikametinde bir sınırlama getirildi.

Ev sahibi-kiracı davaları artıyor

Piyasada boş durumdaki konutların kiraları arz/talep yetersizliği niçiniyle günden güne süratli halde yükselirken, bu durumun bir kararı olarak mevcut kiralamaların da etkilendiğini, birfazlaca kiracı ile mülk sahibi içinde kira bedellerinin piyasanın fazlaca altında kaldığına yönelik kanılardan kaynaklı olarak meseleler doğduğunu, tahliye ve tespit davalarının ağır halde artış gösterdiği biliniyor.

Öte yandan, boş durumda olup, bu sınırlamaya tabi olmadan kiraya verilen konutlar üzerinden değerlendirildiğinde, konut fiyatlarındaki süratli yükseliş kararında, kiralarda da artış bulunmasına karşın biroldukça kentte yatırımların geri dönüş müddetinin uzadığı, yani bir öbür deyişle kapitalizasyon oranının düştüğü görülüyor.


Çalışmada, Türkiye’nin 20 büyük kenti incelendi. Çıkan sonuçlar, 20 büyükşehirin 18’inde yatırımların geri dönüş müddetinin kıymetli ölçüde uzadığını ortaya koyuyor.

Ülke genelindeki tablonun tersine, Antalya ve Muğla’da ise konutların geri dönüş mühletinin kısaldığını, yani kiraların konut meblağlarından fazla arttığı görülüyor.

Bu durumun en önemli niçininin ise Rusya ile Ukrayna içinde devam eden savaş olduğu belirtiliyor.

Gerek Rus vatandaşlarının gerekse Ukrayna vatandaşlarının savaş daha sonrası Türkiye’ye, bilhassa de Antalya ve Muğla üzere kıyı kentlerine ağır ilgi göstermesi daha sonrasında kira meblağlarının olağanın epeyce üstünde bir biçimde yükseldiğini ve yatırımın geri dönüş mühletinin kısaldığı görülüyor.

İstanbul ve İzmir’de durum

İstanbul’un gerek Avrupa Yakası’nda gerekse Anadolu Yakası’nda, çalışmaya ilçelerinin tamamına yakınında kira geri dönüş mühletinin değerli ölçüde arttığını ve piyasada kiralık konut sayısının çok kısıtlı hale geldiği görülüyor.

Dünya genelinde büyükşehirlerde konutların kira geri dönüş mühletinin 200-250 ay içinde olduğu bilinirken, İstanbul’un ilçelerinin büyük bir kısmının bu aralığın dışına çıktığı kararına varılıyor.


İzmir’in ön plana çıkan ilçeleri incelendiğinde de emsal bir sonuç ortaya çıkıyor.

İzmir’in ağır formda göç alması ve konut fiyatlarının süratli artışı kararında kira geri dönüş müddetlerinin 250-360 ay aralığına çıktığı görülüyor.

Ankara’da fark daha az açıldı


Ankara’nın ilçelerine gelince, burada da kira geri dönüş müddetlerinin uzadığı görülüyor.

İstanbul ve İzmir’e kıyasla farkın daha az açıldığı dikkat çekiyor.

Ankara’nın etraf ilçelerinin İstanbul ve İzmir’e nazaran genişlemeye ve yeni konut üretimine daha elverişli olması, konut arzının daha denetim edilebilir durumda olması üzere faktörlere dayanıyor.

Yatırım tavsiyesi içermez.
 
Üst